Les Plus-Values immobilières
5 décembre, 2007
La résidence principale est exonérée
Tout d’abord une information capitale : La cession de la résidence principale est le seul cas d’exonération d’impôt sur les plus-values immobilières. L’administration fiscale considère celle ci comme la résidence dite “effective et habituelle” du propriétaire au jour de la vente. L’exonération est effective également pour les immeubles vacants ayant été occupés comme résidence principale jusqu’a leur mise en vente SI la cession intervient dans un délai minimum d’un an.
Mais pas de fausses joies : Vous ne pourrez pas profiter de l’exonération de la résidence principale pour la cession d’immeubles loués ou pretés gracieusement à des membres de votre famille.
L’INFO PLUS CAPSOLUS
En cas de contrôle, l’administration fiscale pourra vous demander de fournir des justificatifs type facture d’eau, d’électricité ou encore un imprimé relatif à la taxe d’habitation , pour prouver que l’immeuble vendu etait bien votre résidence principale.
L’éxonération totale au bout de 15 ans
Vous l’avez compris, si vous vendez un bien qui n’est pas votre résidence principale, vous devrez impérativement payer un impôt sur la plus-value que vous allez réaliser. Le taux global d’imposition s’élève a 27 %. Mais le montant de la plus-value est diminué d’un abattement de 10% par année de possession, au delà de la cinquième année. Donc au bout de 15 ans, l’éxonération est totale !
Par ailleurs, un abattement fixe de 1000 euros, après imputation des abattements dus à la durée de détention, s’applique à chaque opération taxable. Sachez que toute plus-value inférieure a 15 000 euros est également éxonérée d’impot.
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Théoriquement, il est impossible d’imputer une moins-value sur les ventes d’immeubles, ni sur les plus-values de même nature, ni sur le revenu global. Toutefois il existe une exception : Si votre immeuble a été acheté par fractions successives, la moins-value d’une fraction peut être imputée sur la plus-value, realisée sur la même fraction.
L’importance d’évaluer au mieux votre bien
Chacun aura compris que la plus-value imposable est égale à la difference entre le prix de vente et le prix d’acquisition de l’immeuble. Mais attention, il existe toutefois quelques nuances prévues par la loi, soyez vigilants.
- Il est bon de savoir que le prix de vente correspond au prix précisé sur l’acte, augmenté des charges en capital et des indemnités consenties au profit du vendeur. Il faut soustraire les frais de cession et la TVA supportés par le cedant.
- Le prix d’achat s’entend du prix versé par le vendeur tel que signifié dans l’acte, augmenté des charges et indemnités stipulées a son profit.
Si l’immeuble a été acquis a titre gratuit, c’est la valeur retenue pour les droits de donation ou de succession qui est prise en considération. Les frais d’actes payés par le donateur pour le compte du donataire ne sont pas déductibles.
Si vous vendez un immeuble acquis a titre onéreux, deux possibilités s’offrent a vous : vous pouvez majorer de facon forfaitaire le prix d’achat de 7,5 % OU y substituer le montant réel des frais, bien sur justifiés.
A vous de choisir apres un rapide calcul la meilleure solution fiscale car les frais d’enregistrement sont dejà de 5,09% du montant de la transaction, le seuil des 7,5% est donc tres vite atteint.
Enfin, les dépenses d’agrandissement, de construction, de reconstruction ou d’amélioration de votre bien peuvent être ajoutées au prix de l’acquisition, si vous avez gardé précieusement les factures justificatives mais :
- Elles ne doivent pas avoir dejà été prises en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu
- Elles ne doivent pas être des dépenses locatives
- Elles doivent avoir été réalisées par une entreprise. Cependant pour les immeubles vendus au moins 5 ans après leur achat, si vous ne pouvez justifier les frais engagés, ils peuvent être évalués forfaitairement a 15 % du prix d’acquisition.
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Veillez à ne surtout pas sous évaluer la valeur d’un bien immobilier lors d’une déclaration de succession. Si un jour vous vendez l’immeuble dont vous avez hérité, c’est la valeur retenue dans la déclaration de succession qui sera prise en compte pour calculer la plus-value.
Des formalités plutôt simples et claires
Pour vous pas de soucis, c’est au notaire d’effectuer la déclaration relative aux plus-values immobilieres lorsque celles ci sont réalisées par des particuliers. Encore mieux : le prélèvement se fait même à la source puisque le notaire versera directement les sommes à l’administration fiscale en retenant la plus-value sur le prix de vente.
Un régime spécifique pour les non-résidents
Si vous êtes non résident, vous êtes imposable pour vos plus-values immobilières réalisées en France via un prélèvement spécial sans être redevable des 11 % de prélèvements sociaux.
Mais ATTENTION, le taux d’imposition n’est pas le même selon que vous êtes résident d’un pays de l’ E.E.E., l’Espace Econonmique Europeen, ou non.
- Si vous êtes résident de l’E.E.E. il sera de 16 %.
- Si vous n’êtes pas résident de l’E.E.E. il sera de 33 %.
De plus si vous résidez dans un pays de l’E.E.E. les éxonerations applicables aux résidents sont également pour vous en cas par exemple de remembrement, d’expropriation ou encore de ventes inférieures a 15 000 euros etc…
Pour les formalités, ce n’est pas le notaire qui s’occupe de tout. En tant que non résident vous devez au delà d’un prix de vente déterminé, désigner par une déclaration spécifique au paiement de cet impôt, un représentant en France pour s’occuper à votre place des formalités. Ce peut être un organisme, une banque ou l’acheteur.
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Si vous êtes ressortissant d’un pays de l’E.E.E., un régime de faveur vous ai accordé : Vous serez éxonéré de plus-values à deux reprises en cinq ans. Pour cela, vous devez avoir été domicilié fiscalement en France pendant au mois deux ans, avoir eu la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant la vente et que la deuxieme cession intervienne plus de 5 ans après la première éxonérée et porte, c’est très important sur votre UNIQUE propriété en France.