La Société Civile Immobilière
11 décembre, 2007
Pourquoi la création d’une S.C.I ?
Tout d’abord parce que créer une Société Civile Immobilière permet aux différents associés de rédiger des statuts sur mesure. Ensuite parce que chaque associé peut échapper aux règles très contraignantes de l’indivision (unanimité pour vendre le bien, majorité des deux tiers pour les actes de gestion etc…)
Rappelons qu’une S.C.I. peut servir à gérer une résidence principale, secondaire ou tout autre patrimoine immobilier, destinés à des rendements locatifs ou non. Mais soyons objectifs, les avantages fiscaux relatifs à une S.C.I. ne sont pas si idylliques que l’on veut bien le dire. Un petit point s’impose…
L’INFO PLUS CAPSOLUS
Afin que l’existence de votre S.C.I. ne soit pas remise en cause, n’oubliez pas de remplir les obligations comptables et les formalités administratives nécessaires comme pour toute autre société.
L’imposition sur les S.C.I.
A priori c’est assez simple : Les bénéfices et les déficits que génèrent la société sont répercutés sur l’impôt sur le revenu des associés, catégorie “revenus fonciers”, à proportion du pourcentage du capital qu’ils détiennent.
Dans la pratique, vous pouvez opter pour l’impôt sur les sociétés, l’I.S.
Pour que ce soit interessant, il faut que le taux de l’I.S. à savoir 33,3%, soit supérieur à votre taux d’imposition de l’ impôt sur le revenu, majoré bien sur des 11% de prélèvements sociaux. Vous ne serez alors plus imposable dans la catégorie des revenus fonciers. Ainsi, c’est la S.C.I. qui sera imposée à l’I.S. sur le bénéfice.
Avantages et inconvénients de l’I.S.
Recourir à l’I.S. permet d’amortir le bien. Le résultat de la société est donc amoindri ce qui vous autorise à réduire le montant de l’I.S. Mais attention, si vous vendez votre bien, les amortissements doivent être réintégrés, ce qui augmente le montant de l’I.S. à payer la dernière année.
Par ailleurs, le régime des plus-values est celui des plus-values des personnes physiques si les associés sont imposés à l’impôt sur le revenu, le régime des plus-values professionnelles est automatique en cas d’option sur l’I.S.
Les plus-values lors de l’apport du bien
Vous désirez apporter un bien à une S.C.I. déjà existante ? C’est sans problème mais sachez que cette décision déclenchera le paiement d’un impôt sur les plus-values, avec une éxonération progressive au bout de 15 ans et une imposition au taux de 27 % pour les résidents francais. Si cet apport concerne votre résidence principale, vous serez éxonéré de plus-values. Mais s’il ne s’agit pas de votre résidence principale, et que vous possédez votre bien depuis moins de 15 ans, cet apport pourra déclencher l’imposition de la plus-value.
Alors réfléchissez bien car il est nettement préférable d’apporter les immeubles à la création de la S.C.I. pour éviter de payer l’impôt sur la plus-value.
La répercution sur l’I.S.F.
Pour bien comprendre, il faut savoir que l’I.S.F s’interesse à la valeur vénale d’un bien. De ce fait en se fondant sur l’illiquidité de la participation des associés, il est possible de minorer la valeur des parts. Il est en effet possible de décoter la valeur du bien dont le montant peut varier en fonction du nombre d’associés. Les montants de décote sont généralement de 10 a 20 %. Au dela, l’administration fiscale peut contester le bien fondé de votre opération.
La SCI et les non-résidents
Pour les non-résidents, les biens immobiliers situés en France entrent dans l’assiette taxable de l’I.S.F. Pour vos valeurs mobilières, elles sont taxées selon les règles fiscales de votre état de résidence. Si vous êtes propriétaire des parts sociales de la S.C.I., en tant que non-résident vous n’êtes pas éxonéré d’I.S.F. L’administration fiscale francaise précise que les sociétés composées à plus de 50 % de leur valeur d’actifs immobiliers sont comme des sociétés à majorité immobilières. Ces sociétés sont traitées fiscalement comme des immeubles en terme d’I.S.F. pour les résidents, ou non, de France.