Hypothèque : Le prêt hypothécaire rechargeable
18 janvier, 2008
Avec l’hypothèque immobilière rechargeable, Le Ministère des Finances veut inciter les Français à recourir encore plus au crédit. En effet cette mesure propose que passé les premiers remboursements, vous pourrez disposer d’un nouveau crédit pour vos dépenses courantes.
Le prêt hypothécaire rechargeable a été créé aux Etats-Unis, et il est, depuis janvier 2007, possible de le contracter en France via le Crédit Foncier, l’UCB et quelques Caisses d’Epargne.
Le principe est simple : En tant que propriétaire, il vous permet de retrouver une capacité d’emprunt à mesure que votre crédit initial est remboursé, à condition que celui-ci soit GARANTI par une hypothèque. Cela permet par exemple de financer des travaux mais aussi les dépenses de tous les jours. Nous devons cette idée à Nicolas Sarkozy pendant son bref passage à Bercy en 2004 qui a toujours mis an avant que la croissance est soutenue par la consommation. L’un des moyens de l’accroître selon lui, serait donc le crédit. L’hypothèque immobilière sera un instrument pour y parvenir. Au niveau emprunt, nous sommes loin derrière nos voisins européens, et ce plan veut nous inciter à emprunter davantage.
D’après le Ministère des Finances, cette mesure devrait relancer la consommation en permettant l’accès au crédit à des personnes ayant des revenus irréguliers, pour les CDD et les professions libérales notamment.”Avant cette réforme, l’obstacle de l’hypothèque, c’était son coût, explique Laurent Aynès, membre de la commission de réforme sur ce sujet. Deux solutions se présentaient alors à l’Etat : Réduire les taxes de publicité foncière ou bien avoir la possibilité de réutiliser la valeur de l’ hypothèque. Le gouvernement a décidé de maintenir les taxes .” Enfin ce dernier voit dans ce système un moyen de plus-value sur la vente d’un immeuble grevé d’une hypothèque rechargeable. “L’acquéreur habituellement ne veut pas être grevé, mais il peut parfaitement décider le contraire, et profiter alors de l’hypothèque rechargeable.”
Les banques tergiversent
Curieusement les banques et les associations de consommateurs ne sont pas vraiment emballées avec cette mesure, constate Vanessa Dagan, chargée de mission au service banque de l’association UFC-que choisir. Pourtant c’est un nouveau marché pour elles. “En effet, l’accueil des banques est plus que mitigé. Les établissements financiers redoutent, autant que les associations de consommateurs la précarisation d’une catégorie d’emprunteurs. Ceux qui auront recours à ce type de crédit risquent d’être ceux qui ont épuisé leur capacité bancaire craint l’Association française des sociétés de financement (ASF). Même son de cloche à l’UFC-Que-choisir. “On ne prend pas le risque de perdre sa maison pour financer une voiture ou un écran plat” fait remarquer judicieusement Vanessa Dagan d’UFC-que choisir.
Le principal problème évoqué est le suivant : La différence de valeur entre l’objet financé et le bien hypothéqué serait, dans certains cas, en effet totalement disproportionnée. Le surendettement restant la crainte numéro “une”.
“Il y a un vrai risque de surendettement avec la perte du logement principal à la clef. Cette nouvelle possibilité risque de toucher en premier lieu les personnes en difficulté financière. Sans compter les accidents de la vie, divorce, chômage et maladie qui peuvent remettre en cause le remboursement du crédit”, toujours selon l’UFC. Mais ce n’est pas tout. Le marché immobilier est en haut de la vague aujourd’hui, mais si la valeur de votre bien vient à baisser, la capacité de crédit, elle, demeure.” Les banques françaises semblent donc avoir plus d’états d’âmes que leurs consoeurs anglo-saxonnes en matière de recouvrement de créances. Mais plus vraisemblablement, leur manque d’enthousiasme tient à une question de rentabilité. Les grands réseaux préfèrent faire du placement plutôt que du prêt. Le crédit il est vrai demande une sérieuse expertise immobilière, ce qui prend beaucoup de temps.
Mais rassurez vous, si vous êtes intéressé par ce type de crédit, nombre d’établissement financier ont accepté de jouer le jeu, à l’image de la filiale de la BNP, UCB (Union pour le crédit du bâtiment). Celle-ci propose même l’hypothèque rechargeable depuis septembre 2006. “Nous avons traité 1.200 dossiers, confie Anne Cogny, la directrice marketing de l’établissement. C’est ni plus ni moins qu’auparavant. L’hypothèque rechargeable remplace la bonne vieille hypothèque d’antan. Cette garantie est moins onéreuse et présente plus d’avantages pour le souscripteur de prêt. Si l’hypothèque simple s’adressait aux primo-accédants, l’hypothèque rechargeable, elle,s’adresse plutôt à un profil de clientèle aisée, confie-t-elle. Si le client a des projets de travaux, l’hypothèque rechargeable est appropriée”. En effet, la loi stipule que l’hypothèque ne peut être consentie qu’à partir de 21.500 euros.
“Les gens ne se précipitent pas sur ce type de garantie,” reconnait Anne Cogny. Seule espoir des banquiers, la généralisation du principe de la recharge à l’ensemble des garanties bancaires, privilège de prêteur de bien, (hypothèque pour les logements anciens) et caution bancaire. Des dispositions encore en projet.
Et les notaires ?
Le gouvernement a pris un maximum de précautions dont un passage systématique et obligé devant un notaire.
Cette mesure est dans l’ensemble, pour eux, assez révolutionnaire. L’hypothèque rechargeable remet en effet en cause un principe juridique bien ancré, et il va falloir du temps avant que les clients s’y adaptent. Et puis, la question reste posée : les gens qui prennent une hypothèque rechargeable, la rechargeront-il?
Faites, par ailleurs, très attention aux conditions de recouvrement des hypothèques. Un notaire en exercice confiait récemment : “C’est un vrai char d’assaut en matière de procédure. Est-ce les banques prendront la peine d’aller chercher le prix d’une machine à laver etc …”
Côté pratique…
L’emprunt moyen en immobilier couvre 80% de la valeur du bien. Sur le papier, cette mesure reste une bonne idée mais soyez vigilant ! Avec les fluctuations actuelles du marché, vous n’êtes pas à l’abri d’une baisse. Et si le prix de votre bien baisse, la garantie ne vaudra peut être plus grand-chose. Sans oublier que les créanciers de second rang vont se faire dépasser par les banques qui auront consenti à une recharge d’hypothèque de premier rang. Et si vous rechargez votre hypothèque de premier rang, il sera difficile de convaincre une autre banque de vous prêter de l’argent.”