Assurance locative déductible des revenus fonciers et imposition des loyers
2 février, 2008
Le saviez vous ? Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers votre ou vos assurances locatives. Ce n’est pas nouveau mais beaucoup d’entre vous l’ignorent encore. En effet, depuis le 1er janvier 2006, les primes d’assurances qui concernent les biens immobiliers à usage locatif sont déductibles des impôts pour leur montant réel. Cette mesure autorisée par l’administration fiscale a pour but de remplacer en partie l’abattement de 14% jusqu’alors prévu pour le régime général. Mais attention ! Pour être déductibles ces primes d’assurance doivent avoir été payées à partir du 1er janvier de l’année en cours.
Les primes d’assurance locatives concernent aussi bien les contrats souscrits par une agence immobilière ou un notaire par exemple, que ceux souscrits directement avec une compagnie d’assurances.
QUELLES PRIMES D’ASSURANCE DEDUCTIBLES ?
Vous pouvez déduire les primes d’assurance qui couvrent les risques tels que l’incendie, le dégât des eaux, les catastrophes naturelles, le vol, le vandalisme, le bris de glace ou encore la responsabilité civile du bailleur ( propriétaire ).
LES PRIMES D’ASSURANCES POUR LOYERS IMPAYES
Les primes d’assurance pour loyers impayés vous offrent en tant que souscripteur le choix entre deux possibilités : La première consiste à déduire la prime d’assurance des revenus fonciers au même titre que la prime d’assurance multirisques. La deuxième possibilité, à condition de ne pas déduire cette prime d’assurance des revenus fonciers, est de demander l’obtention d’un crédit d’impôt sur le revenu. Ce crédit d’impôt sera évalué à 50% du montant total des primes d’assurance qui auront été payées au cours de l’année d’imposition.
A noter qu’un nouveau système est mis en place depuis l’été 2006 : Il s’agit de la Garantie des Risques Locatifs dite GRL .
La condition pour vous, propriétaire, est de souscrire un contrat d’assurance pour loyers impayés auprès de certaines compagnies d’assurances faisant partie de l’opération. Le locataire, lui, doit posséder un passeport GRL qu’il doit se procurer auprès des collecteurs du 1% logement.
En tant que propriétaire, vous devez noter également que pour souscrire un contrat Garantie Risques Locatifs, votre loyer ne doit pas dépasser la somme de 2300 euros mensuels et votre logement doit être réservé uniquement pour une résidence principale.
REGIME FISCAL DES LOCATIONS MEUBLES
Les revenus tirés de la location de locaux meublés, destinés à l’habitation, sont imposés dans la catégorie des BIC, et non comme on pourrait le penser dans la catégorie des revenus fonciers.
Un logement est considéré comme loué meublé quand vous mettez à la disposition du locataire, dès son entrée dans les lieux, l’ensemble des meubles et objets nécessaires à la vie quotidienne.
Sont exonérés les revenus tirés de la location meublée d’une partie de votre résidence principale sous deux conditions :
- le logement doit constituer la résidence principale du locataire,
L’administration prend en compte le plafond de loyer annuel, hors charges, fixé en matière d’immobilier locatif intermédiaire : soit 163 euros/m2 en Ile-de-France et 118 euros en province pour les baux signés en 2007.
- le loyer doit être fixé dans des limites dites raisonnables.
La location de chambre d’hôtes à des personnes de passage est également exonérée à hauteur de 760 € par an.
N’hésitez pas à vous renseigner car le loueur en meublé peut également bénéficier de l’exonération concernant les locations consenties à des titulaires du RMI, aux étudiants boursiers ou aux associations intermédiaires agréées.
L’IMPOSITION DU BENEFICE
Le revenu net imposable est déterminé selon les règles des BIC. Le loueur en meublé pourra donc déduire l’ensemble des charges et notamment :
- les droits de mutation acquittés lors de l’achat qui seront imputés sur l’année en cours ou étalés sur cinq ans,
- l’amortissement annuel du bien sur sa valeur hors terrain.
Les loueurs qui perçoivent moins de 76 300 € par an peuvent opter pour le régime des “micro-entreprises”.
LE STATUT DU LOUEUR PROFESSIONNEL
Le statut de loueur professionnel peut vous être accordé si vous percevez plus de 23 000 €TTC de loyers par an ou si vous retirez de la location meublée plus de 50% de vos revenus.
En cas de location en cours d’année, le plancher de recettes est réduit au prorata temporis. Il est apprécié au niveau du foyer fiscal, ou au niveau de chaque associé quand la location est effectuée par l’intermédiaire d’une société de personnes.
La limite de 50% compare le revenu net de la location, déduction faite des charges, à l’ensemble des revenus nets catégoriels du contribuable, y compris les revenus de la location et les revenus taxés à un taux proportionnel.
Pour bénéficier de ce statut, vous devez avoir demandé votre inscription au registre du commerce et des sociétés.
L’IMPUTATION DES DEFICIT
En tant que loueur professionnel, vous pouvez imputer le déficit sur votre revenu global sans aucune limitation.
Le loueur non professionnel ne peut imputer le déficit que sur les revenus des autres activités industrielles et commerciales exercées à titre non professionnel de l’année en cours et des cinq années suivantes.
L’IMPÔT SUR LES PLUS-VALUES
La plus-value peut bénéficier des exonérations accordées aux petites entreprises. Elle est ainsi exonérée quand l’activité est exercée depuis plus de cinq ans et quand les recettes annuelles HT sont inférieures à 250 000 € l’année de la cession. Ce seuil est calculé en prenant en compte la moyenne des chiffres d’affaires des exercices clos au cours des deux années civiles précédant l’exercice de la cession.