Les principales lois de défiscalisation immobilière
2 février, 2008
Comment s’y retrouver dans les principales lois de défiscalisation ? Laquelle choisir ? Après vous les avoir toutes présentées, expliquées et décodées, nous vous proposons un tableau récapitulatif avec leurs principales caractéristiques, afin de pouvoir repérer d’un seul coup d’oeil, celle qui vous conviendrait le mieux :
| Loi ou dispositif |
Borloo populaire |
Robien recentré |
LMNP |
LMP |
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Principe |
Investissement locatif en collectif ou individuel |
Investissement locatif en collectif ou individuel |
Investissement en vue de se placer sous le régime fiscal du Loueur en Meublé Non Professionnel |
Investissement en vue de se placer sous le régime fiscal du Loueur en Meublé Professionnel |
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Support d’investissement |
Immobilier neuf (ou ancien fortement réhabilité) loué non meublé |
Immobilier neuf (ou ancien fortement réhabilité) loué non meublé |
Neuf ou ancien loué en meublé. Par exemple: résidence de loisir, médicalisée ou pour étudiants |
Neuf ou ancien loué en meublé. Par exemple : résidence de loisir, médicalisée ou pour étudiants |
|
Investissement optimal |
Fonction de la situation et des objectifs de l’investisseur. Si revenus fonciers existants, intérêt à investir d’avantage |
Fonction de la situation et des objectifs de l’investisseur. Si revenus fonciers existants, intérêt à investir d’avantage |
Pas de minimum : fonction de la situation, des objectifs de l’investisseur et du complément de revenu souhaité à terme |
Minimum 350 000 € environ |
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Avantage fiscal |
Régime des revenus fonciers. Amortissement jusqu’à 65% de l’invest/15 ans |
Régime des revenus fonciers. Amortissement jusqu’à 50% de l’invest/9 ans |
Déductibilité des charges et intérêts d’emprunt, amortissement ‘immobilier et mobilier + possibilité récupération TVA |
Imputation des déficits liés à cette activité (autres qu’amortissements) sur autres revenus. Amortissement immobilier et mobilier + récupération de TVA possible |
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Impact fiscal |
Fort pendant 7 ans puis plus faible, étalé sur 9 à 15 ans |
Fort les 7 première années puis plus faible, étalé sur 9 ans |
Possibilité de récupération de TVA + revenus non fiscalisés |
Fort de 1 à 5 ans, puis longue période de non imposition des revenus tirés du LMP |
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Conditions |
Location 9 à 15 ans + respect plafond loyer et de ressource du locataire |
Location 9 ans + respect plafond loyer |
Location non meublée |
Dégager 23 000 € mini. annuels de revenus locatifs (ou que l’activité LMP dégage + de 50% des revenus globaux) |
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Horizon |
9 ans minimum. Au-delà: conserver le bien pour revenus futur ou revente |
9 ans minimum. Au-delà: conserver le bien pour revenus futur ou revente |
Long terme : constitution d’un patrimoine générateur de revenus non fiscalisés |
En principe long terme / revenu. Néanmoins, exonération plus-value possible > 5 ans |
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Divers |
Montage recommandé sans apport. Impact encore plus important si revenus fonciers existants |
Montage recommandé sans apport. Impact encore plus important si revenus fonciers existants |
Pas de défiscalisation immédiate mais excellent placement en vue de la retraite |
TVA en principe récupérable. Inscription nécessaire au RCS. Transmission facilitée (bien professionnel) |
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Conseils |
Choix de l’immobilier primordial, pour la location comme pour la revente |
Choix de l’immobilier primordial, pour la location comme pour la revente |
Choix de l’immobilier et du gestionnaire primordiaux |
Choix de l’immobilier et du gestionnaire primordiaux |
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Défiscalisation sur l’année en cours |
Difficile car au prorata temporis / achèvement |
Difficile car au prorata temporis / achèvement |
Aucune |
Possible, mais produits très rares |
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| Loi ou dispositif |
ZRR |
Girardin |
Monuments Historiques |
Malraux |
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Principe |
Investissement locatif dans une Zone de Revitalisation Rurale |
Investissement immobilier outre-mer |
Investissement en vue de la restauration complète, puis en principe location |
Investissement en vue de la restauration complète, puis location |
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Support d’investissement |
Immobilier neuf, loué nu à un gestionnaire en résidence de tourisme située en ZRR |
Immobilier neuf à usage d’habitation principale du locataire |
Immobilier ancien classé nécessitant beaucoup de travaux |
Immobilier ancien nécessitant beaucoup de travaux, situé en secteur sauvegardé |
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Investissement optimal |
50 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, 100 000 € pour un couple marié |
Selon situation de l’investisseur et marché local |
Selon défiscalisation et patrimoine souhaité |
Selon défiscalisation et patrimoine souhaité |
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Avantage fiscal |
Réduction d’impôt 20 à 40% / invest. / 6 ans, plafonnée en fonction de la situation fiscale. Récupération possible de la TVA |
Réduction d’impôt 25 à 64% / invest / 5 à 10 ans (selon secteur libre ou intermédiaire, alimentation énergie solaire ou non). Plafond 1 866 €HT/m² |
Illimité. Régime revenus fonciers + imputation sans limite des déficits fonciers (travaux notamment) sur le revenu global |
Régime revenus fonciers + imputation sans limite des déficits fonciers sauf intérêts d’emprunt imputables seulement à concurrence des loyers |
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Impact fiscal |
Fort les premières années (6 ans maximum) |
Très fort pendant 5 ans |
Très fort pendant la période des travaux, soit 1 à 2 ans en général, puis plus faible |
Très fort pendant la période des travaux, soit 1 à 2 ans en général, puis plus faible |
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Conditions |
Location 9 ans mini. par bail commercial |
Plafonnement ou non des loyers et conditions ou non de ressources du locataire (selon secteur) |
Immeuble classé (ou inscrit). Aucune obligation de location |
Immeuble en secteur sauvegardé ou en ZPPAUP. Location 6 ans |
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Horizon |
9 ans minimum |
5 à 6 ans (secteur intermédiaire) mini. de location. Puis revente ou utilisation + location saison |
Aucune obligation de location, mais au regard de l’imposition sur la plus-value, 15 ans minimum conseillés |
6 ans minimum de location; cependant, au regard de l’imposition sur la plus-value, 15 ans conseillés |
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Divers |
Possibilité d’utiliser le bien jusqu’à 8 semaines / an. Récupération possible de la TVA |
Possibilité, après 5 à 6 ans, d’utiliser le bien et/ou de le louer en saisonnier |
Montage en InFine avec capitalisation des réductions d’impôt. Applicable également en cas de revenus exceptionnels (plus-value; stocks options, etc.) |
Montage en InFine avec capitalisation des réductions d’impôt. Optimisé en cas de revenus fonciers. Applicable également en cas de revenus exceptionnels |
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Conseils |
Attention à ne pas surpayer le bien et à la revente si envisagée |
Attention à la qualité de l’immobilier et à la stabilité du marché local |
Choix de l’immobilier et du maître d’oeuvre pour la restauration primordiaux |
Choix de l’immobilier et du maître d’oeuvre pour la restauration primordiaux |
|
Défiscalisation sur l’année en cours |
Possible |
Possible, mais produits très rares |
Possible, mais produits très rares |
Possible, mais produits très rares |
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Enfin, un dernier tableau vous permettra de voir, chiffres à l’appui, ce que ces lois pourront financièrement vous apporter.
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Loi ou dispositif |
Borloo populaire |
Robien recentré |
LMNP |
LMP |
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Tranche Marginale d’imposition (TMI) |
Minimum 14%. Idéal 30% et + |
Minimum 14%. Idéal 30% et + |
Sans importance |
TMI à 40% |
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Montant annuel d’impôt |
> 2 500 € |
> 2 500 € |
Sans importance |
> 15 000 € |
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Objectifs |
Patrimoine, retraite, défiscaliser sans apport |
Patrimoine, retraite, défiscaliser sans apport |
Se constituer un complément de revenu à terme sécurisé par la pierre |
Principalement revenus garantis pas ou peu fiscalisés |
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Horizon |
9 ans minimum. Au-delà: conserver le bien pour revenus futur ou revente |
9 ans minimum. Au-delà: conserver le bien pour revenus futur ou revente |
Long terme : constitution d’un patrimoine générateur de revenus non fiscalisés |
En principe long terme / revenu. Néanmoins, exonération plus-value possible > 5 ans |
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Capitaux existants |
Non nécessaires à l’opération (sauf InFine) |
Non nécessaires à l’opération (sauf InFine) |
Non nécessaires à l’opération |
En général oui pour nantissement au profit crédit InFine |
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Capacité mensuelle d’épargne |
Faible |
Faible |
Faible |
Nulle |
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Investissement optimal |
Fonction de la situation et des objectifs de l’investisseur. Si revenus fonciers existants, intérêt à investir d’avantage |
Fonction de la situation et des objectifs de l’investisseur. Si revenus fonciers existants, intérêt à investir d’avantage |
Pas de minimum : fonction de la situation, des objectifs de l’investisseur et du complément de revenu souhaité à terme |
Minimum 350 000 euros |
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Immobilier concerné |
Immobilier neuf (ou ancien fortement réhabilité) loué non meublé |
Immobilier neuf (ou ancien fortement réhabilité) loué non meublé |
Neuf ou ancien loué en meublé. Par exemple: résidence de loisir, médicalisée ou pour étudiants |
Neuf ou ancien loué en meublé. Par exemple : résidence de loisir, médicalisée ou pour étudiants |
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Fiscalité |
Régime des revenus fonciers. Amortissement jusqu’à 65% de l’invest. /15 ans |
Régime des revenus fonciers. Amortissement jusqu’à 50% de l’invest. /9 ans |
Déductibilité des charges et intérêts d’emprunt, amortissement ‘immobilier et mobilier + possibilité récupération TVA |
Statut professionnel: imputation des déficits liés à cette activité (autres qu’amortissements) sur autres revenus. Amortissement immobilier et mobilier + récupération de TVA possible |
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Risque |
Faible si choix judicieux de l’immobilier |
Faible si choix judicieux de l’immobilier |
Faibles si immobiliers et gestionnaires de qualité |
Faibles si immobiliers et gestionnaires de qualité |
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Défiscalisation sur l’année en cours |
Difficile car au prorata temporis / achèvement |
Difficile car au prorata temporis / achèvement |
Aucune |
Possible, mais produits très rares |
|
Autres |
Montage recommandé sans apport. Impact encore plus important si revenus fonciers existants |
Montage recommandé sans apport. Impact encore plus important si revenus fonciers existants |
Pas de défiscalisation immédiate mais excellent placement en vue de la retraite |
Transmission facilitée (bien professionnel) |
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Demande de formulaire |
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Loi ou dispositif |
ZRR |
Girardin |
monuments historiques |
Malraux |
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Tranche Marginale d’imposition (TMI) |
Indifférent |
Indifférent |
TMI à 40% |
TMI à 40% |
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Montant annuel d’impôt |
Mini: 2 100 €/célib., 4 200 €/couple |
> 10 000 € |
> 15 000 € |
> 15 000 € |
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Objectifs |
Défiscaliser tout en profitant périodiquement de son investissement |
Forte défiscalisation. Possibilité d’utilisation ultérieure |
Très forte défiscalisation + patrimoine immobilier financier |
Très forte défiscalisation + patrimoine immobilier financier |
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Horizon |
9 ans minimum |
5 à 6 ans (secteur intermédiaire) mini. de location. Puis revente ou utilisation + location saison |
Aucune obligation de location, mais au regard de l’imposition sur la plus-value, 15 ans minimum conseillés |
6 ans minimum de location; cependant, au regard de l’imposition sur la plus-value, 15 ans conseillés |
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Capitaux existants |
Non nécessaires |
Non nécessaires à l’opération (sauf InFine) |
En général oui pour nantissement au profit crédit InFine |
En général oui pour nantissement au profit crédit InFine |
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Capacité mensuelle d’épargne |
Faible |
Selon montage |
Nulle |
Nulle |
|
Investissement optimal |
50 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, 100 000 € pour un couple marié |
Selon marché local |
Selon défiscalisation et patrimoine souhaité |
Selon défiscalisation et patrimoine souhaité |
|
Immobilier concerné |
Immobilier neuf, loué nu à un gestionnaire en résidence de tourisme située en ZRR |
Immobilier neuf à usage d’habitation principale du locataire |
Immobilier ancien classé nécessitant beaucoup de travaux |
Immobilier ancien nécessitant beaucoup de travaux, situé en secteur sauvegardé |
|
Fiscalité |
Réduction d’impôt 20 à 40% / invest. / 6 ans, plafonnée en fonction de la situation fiscale. Récupération possible de la TVA |
Réduction d’impôt 25 à 64% / invest / 5 à 10 ans (selon secteur libre ou intermédiaire, alimentation énergie solaire ou non). Plafond 1 866 €HT/m² |
Illimité. Régime revenus fonciers + imputation sans limite des déficits fonciers (travaux notamment) sur le revenu global |
Régime revenus fonciers + imputation sans limite des déficits fonciers sauf intérêts d’emprunt imputables seulement à concurrence des loyers |
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Risque |
Faible mais revente difficile. Attention à ne pas surpayer le bien |
Existant, fonction de la qualité de l’immobilier et de la stabilité du marché local |
Existant, fonction de la qualité de l’immobilier et de l’opérateur mandaté pour restaurer |
Existant, fonction de la qualité de l’immobilier et de l’opérateur mandaté pour restaurer |
|
Défiscalisation sur l’année en cours |
Possible |
Possible, mais produits très rares |
Possible, mais produits très rares |
Possible, mais produits très rares |
|
Autres |
Possibilité d’utiliser le bien jusqu’à 8 semaines / an. Remboursement possible TVA |
Possibilité, après 5 à 6 ans, d’utiliser le bien |
Applicable également en cas de revenus exceptionnels (plus-value; stocks options, etc.) |
Optimisé en cas de revenus fonciers. Applicable également en cas de revenus exceptionnels |
Vous avez maintenant bon nombre d’éléments de comparaison… A vous de choisir !