Petit rappel du fonctionnement du crédit et avantages fiscaux
4 février, 2008
Saviez-vous que 52,9% des ménages français ont au moins un crédit ? Dans plus de la moitié des cas, il s’agit d’un crédit à l’habitat ou d’un crédit immobilier, à savoir donc un engagement à long terme. Le crédit est aujourd’hui une opération courante et fait désormais partie intégrante de notre vie, même si nous sommes encore loin de nos camarades américains. Peu de gens de nos jours peuvent prétendre acheter comptant leur appartement, voire leur automobile. Emprunter permet d’anticiper sur ses revenus pour acquérir dès maintenant des biens jugés indispensables ou pour réaliser un investissement de grande envergure.
Votre crédit donnera bien sûr lieu au paiement d’intérêts, et généralement de commissions variables en fonction du type de prêt et de l’établissement auprès duquel il a été contracté.
Gare au surendettement, et pour emprunter dans de bonnes conditions, c’est-à-dire dans des conditions qui vous permettent de rembourser sans difficulté, vous devez, avant de vous lancer, vous assurer que votre endettement ne sera pas excessif. Vous devrez prendre en compte le montant des remboursements et la durée de votre engagement. Il est difficile de tomber du premier coup sur le bon équilibre et vous serez généralement amené à effectuer avec votre conseiller bancaire, plusieurs simulations avant de trouver la bonne formule, ou parfois les bonnes formules, car il n’est pas rare, en particulier en matière de crédits immobiliers, que la solution passe par une combinaison de prêts.
Que vous empruntiez pour une dépense courante ou pour un investissement immobilier, les conseils de votre banquier vous seront précieux. Seuls ceux qui n’ont jamais emprunté peuvent penser que tous les crédits se ressemblent …
LES DEUX GRANDS TYPES DE CREDIT
A votre disposition en effet deux grands types de crédit. Ils vous seront proposées par les établissements financiers, ce sont les crédits à la consommation et les crédits immobiliers.
En règle générale, les crédits à la consommation sont plutôt des crédits à court terme, mais on y trouve aussi des crédits revolving qui sont,eux, des crédits permanents.
A contrario, les crédits immobiliers portent plutôt sur des crédits à long terme soit sur 10, 15 ans ou même plus, mais on inclus aussi dans cette catégorie des “crédits relais” qui quelque fois durent moins de 2 ans.
Mais cette distinction reste valable si vous considérez l’objet du crédit. Avec un crédit à la consommation vous financerez vos dépenses de la vie courante et de l’équipement ménager (au sens large puisqu’on met également dans cette catégorie les voitures ou les bateaux). Avec un crédit immobilier, vous financerez l’acquisition d’un terrain ou d’un logement ou bien encore des travaux de rénovation ou d’aménagement.
FAITES JOUER LA CONCURRENCE
N’hésitez surtout pas à faire jouer la concurrence, mais n’attachez pas une importance excessive à la question du taux. Mieux vaut parfois accepter une offre 0,10 % plus chère qu’une offre concurrente si, par ailleurs, elle vous apporte davantage de souplesse ou si elle vous permet de rester dans votre banque actuelle. D’ailleurs si vous comparez le montant des mensualités, dans biens des cas, la différence sera vraiment infime…
LE CREDIT N’EST PAS UN DROIT
Tout simplement parce qu’emprunter ou prêter est un acte qui anticipe sur l’avenir, chaque crédit représente un risque tant pour la banque que pour vous. Il n’existe donc aucun droit au crédit dans le sens d’une obligation qui serait faite à un prêteur de vous faire un crédit.
Même en matière d’épargne logement, le droit à prêt attaché à un compte épargne logement (CEL) ou à un Plan d’épargne logement (PEL) est un droit à un taux préférentiel, mais votre banque n’acceptera pas de mettre en place le crédit si votre capacité de remboursement est insuffisante.
LES CRITERES D’EXAMEN
Afin de vous accorder ou non un prêt, la banque va examiner votre dossier selon plusieurs critères :
- Votre capacité financière et de remboursement.
La connaissance de votre situation familiale et professionnelle, de vos revenus, de votre patrimoine, de votre endettement sont autant d’éléments qui vont aider votre banque à évaluer vos possibilités de faire face à des remboursements futurs et à calculer votre niveau d’endettement possible. Mais aussi votre situation vis-à-vis des normes réglementaires en vigueur. Il existe en effet des crédits qui ne sont accessibles qu’à des personnes dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond.
En France, vous ne pouvez pas emprunter seul si vous êtes mineur ou sous le régime de l’incapacité comme les majeurs en curatelle ou en tutelle par exemple.
- Les garanties que vous pouvez fournir.
La encore deux catégories : les unes portent sur un bien, par exemple une hypothèque, les autres portent sur une personne, par exemple une caution).
- Vos antécédents financiers
Pour chaque demande de crédit, votre banque consultera les informations contenues dans le Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP) et le Fichier Central des Chèques Impayés (FCC) afin de vérifier que vous n’êtes pas signalé comme quelqu’un qui ne fait pas face à ses engagements. Cette mesure est nécessaire notamment pour éviter à certaines personnes de continuer à s’endetter alors qu’elles sont déjà en très grande difficulté.
La banque demandera généralement la domiciliation de vos revenus (salaires ou honoraires) sur un compte ouvert chez elle. C’est pour elle un moyen de s’assurer que les éléments de ressources qu’elle a pris en compte pour accorder le prêt restent toujours d’actualité. MAIS vous n’êtes pas obligé d’accepter.
LE TAUX NOMINAL
C’est le taux qui servira de base pour le calcul des intérêts du prêt. A l’exception des prêts à taux réglementés ou aidés comme les prêts d’épargne logement ou les prêts à taux zéro, les établissements bancaires appliquent alors leur propre taux.
Comment est-il fixé ?
Le taux proposé par une banque correspond généralement au taux du marché, c’est-à-dire au taux auquel la banque peut elle-même emprunter, majoré d’une marge qui intègre de très nombreux paramètres dont les risques, la charge de travail, la politique commerciale etc… Mais ATTENTION, une banque n’a pas le droit de prêter à n’importe quel taux. La loi lui impose de rester en dessous d’un taux appelé taux de l’usure et qui est fixé chaque trimestre par la Banque de France et publié au Journal Officiel.
Ne pas le confondre avec le Taux effectif global (TEG)
Bien que souvent mis en avant dans la communication des banques et dans les médias, le taux nominal est insuffisant pour déterminer le prix de revient réel d’un crédit. En effet, en sus des intérêts, le coût d’un crédit peut comprendre aussi des frais de dossier, des impôts et des taxes, comme les droits de timbre et d’enregistrement, des primes d’assurance, des coûts liés à certaines garanties, des ” frais de notaire “, etc… Le seul taux qui intègre la totalité des coûts est le Taux Effectif Global.
MESURE FISCALE PARTICULIERE : UN CREDIT D’IMPÔT SUR LES INTERÊTS D’EMPRUNTS IMMOBILIERS
La loi en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat du 21 août 2007 donne la possibilité aux emprunteurs de déduire de leur impôt sur le revenu chaque année pendant 5 ans une partie des intérêts d’emprunt, afin de favoriser l’accession à la résidence principale. La loi de Finances pour 2008 vient préciser cette mesure. Les obligations du prêteur et de l’emprunteur restent, elles, à déterminer par décret.
Pour qui ?
Cette mesure vous concerne si vous êtes fiscalement domicilié en France et que vous désirez emprunter pour acquérir ou faire construire, directement ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, un logement à titre de résidence principale. Il n’est pas exigé d’être primo-accédant.
Le prêt doit absolument être contracté auprès d’un établissement financier. Sont donc exclus du dispositif les prêts accordés par des personnes physiques.
Le dispositif ne s’applique pas aux intérêts des prêts affectés au remboursement en tout ou partie d’autres crédits ou découverts en compte. Ainsi, en cas de rachat de crédit, les intérêts retenus pour le calcul du crédit d’impôt sont ceux du nouveau crédit, mais limité en montant et en durée au crédit initial.
Cette mesure s’applique aux ventes réalisées, signature de l’acte authentique ou déclaration d’ouverture du chantier, à compter du 6 mai 2007.
Les conditions tenant au logement
- Le logement qui fera l’objet de l’emprunt doit, à la date du paiement des intérêts, être affecté à votre résidence principale. Pour un logement en cours de construction, vous devez prendre l’engagement d’affecter le logement à votre résidence principale au plus tard le 31 décembre de la 2ème année suivant la conclusion du contrat de prêt. En cas de non-respect de cet engagement, le crédit d’impôt peut faire l’objet d’une reprise.
Si le logement cesse d’être votre résidence principale, les intérêts n’ouvrent plus droit au crédit d’impôt. Une seule exception est admise à l’affection du logement à la résidence principale : en cas de changement de résidence principale lors d’une mutation professionnelle. Dans ce cas, pour pouvoir continuer de bénéficier du crédit d’impôt, le 1er logement ne doit pas être loué et vous ne devez pas avoir fait l’acquisition d’un nouveau logement pour votre habitation principale.
- Le logement doit répondre aux mêmes normes minimales de surface et d’habitabilité que celles exigées pour un prêt à taux zéro, notamment le logement doit comporter des équipements suffisants en matière de sanitaire, de chauffage, etc…
LES MODALITES DE CE DISPOSITIF FISCAL
L’avantage fiscal ne concerne que les intérêts d’emprunt à l’exclusion de l’assurance ou d’autres frais. Il prend la forme d’un crédit d’impôt. Si celui-ci excède l’impôt sur le revenu dû, alors l’excédent est restitué au contribuable. il profite ainsi aussi aux personnes peu ou pas imposables.
Le crédit d’impôt ne concerne que les intérêts payés au titre des 5 premières années de remboursement du prêt. La date de départ pour compter les 5 annuités est celle de la 1ère mise à disposition des fonds. En cas de construction ou d’acquisition en état futur d’achèvement, la date peut être fixée, à la demande du contribuable, à la date d’achèvement ou de la livraison du logement.
Le crédit d’impôt supporte un double plafonnement :
- Le crédit d’impôt est égal à 40% (article 13 loi de finances pour 2008) du montant des intérêts la première année et à 20 % du montant des intérêts les quatre années suivantes.
- Le montant des intérêts ne peut pas dépasser au titre de chaque année d’imposition un certain montant, majoré chaque année de 500 € par personne à charge.
Enfin, le crédit d’impôt peut se cumuler avec d’autres dispositifs comme le prêt à taux zéro, le prêt PAS ou le pret conventionné. Il n’est en revanche pas cumulable avec le crédit d’impôt en faveur des contribuables qui investissent dans les DOM TOM.